윤석열 부동산 공약(2): 취득세 완화/ 신혼・청년 LTV 80%/재건축・재개발 활성화

1편에 이어서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 내용에 대해서 알아보겠습니다. 1편에서는 250만 호 주택공급과 종부세・재산세 통합, 그리고 공시 가격 환원과 양도세 완화 정책에 관해서 살펴보았습니다. 규제일변도의 현 정책에서 전반적으로 부동산 시장이 활기를 띨 수 있는 방향의 정책을 제시한 것 같아서 기대가 됩니다. 지난 편에 4번까지 보았으니 이어서 5번부터 번호를 매기겠습니다.

 

 

 

윤석열-당선자-부동산-공약-일부내용(출처: 윤석열-공약-위키)

 

5. 취득세 부담 완화하겠다.

 

생애 최초 주택구입자는 취득세를 면제 또는 1% 단일세율로 적용하겠다고 했습니다. 1주택자 역시 취득세율을 단일화하고, 조정지역의 22 주택 이상 취득 시 누진세율을 완화하겠다는 정책도 내걸었습니다.

 

현재는 1 주택자가 주택 취득 시, 6억 이하는 1%, 6억~9억 사이는 1~3%, 9억 이상은 3%가 적용되는데, 이것을 단일화하겠다는 말입니다. 또한 1주택 보유자가 조정지역 1 주택을 추가하면 취득세율이 중과되어 8%의 취득세를 냅니다. 3주택 이상인 사람이 주택을 또 취득하면 12%가 부과됩니다. 법인의 경우 무조건 12% 부과됩니다. 어느 수준의 세율로 완화시킬지는 아직 미정이지만, 주택거래를 활성화하겠다는 취지입니다.

 

 

6. 생애최초, 신혼 청년층 LTV 80%까지 해주겠다.

 

생애최초, 신혼, 청년층이 주택 구입 시 LTV를 80%까지 해주겠다는 공약입니다. 일반 사람들의 경우도 70%까지 해주겠다는 내용도 있습니다. 즉 집값의 70%, 80%까지 대출을 해주겠다는 건데요, 이 부분은 DSR을 풀어주느냐 안 풀어주느냐에 따라 다를 수 있겠습니다.

 

DSR은 은행에서 대출을 해줄 때 개인 상환능력을 보고 비율을 정합니다. 대출 신청자가 연봉 대비 갚을 수 있는 능력을 보는 거죠. 기존의 주택담보대출이라든가 신용대출, 카드론 등을 합산하고 연봉을 고려해서 비율을 정합니다. LTV를 70% 또는 80%까지 해준다고 해도 DSR에서 막히면 아무 소용없습니다. 그러므로 이 정책은 은행에 따라 정책의 변화가 심할 것으로 보입니다.

 

DSR의 완화여부와는 상관없이 저가주택의 수요는 늘어날 수 있습니다. 3억 정도의 집일 경우, 80%빌려주면 2억 4천정도 빌릴 수 있습니다. 이 2억 4천에 대한 DSR은 연봉이 많이 높지는 않습니다. 그런 면에서 저가 주택 수요는 다소 증가할 수 있을 것이라고 예상할 수 있습니다.

 

 

 

 

7. 재건축・재개발 활성화하겠다.

 

• 재건축 초과이익 환수제가 문제

• 30년 이상 안전진단 면제

• 동시개발 안 하면 재건축 가격 상승할 수 있다.

 

현재 강남과 같은 지역의 경우에는 재건축 초과이익 환수제 거부로 인해 재건축을 안 하는 단지들이 많이 있습니다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 대비 상승분과 비용을 제외하고 1인당 평균 3천만 원을 넘게 되었을 때, 초과 금액의 최고 50%를 국가가 환수하는 제도입니다. 재건축・재개발을 활성화하려면 이 초과이익 환수제를 철회해야 가능성이 있을 것입니다.

 

단, 재건축・재개발을 할 경우 동시에 들어가지 않으면 집값이 상승할 위험도 있습니다. 한 지역 개발하고 6개월 후 또 한 지역 개발하고 6개월 후에 또 다른 지역 개발하고 하는 식으로 할 경우, 집값 상승을 초래할 가능성이 높습니다. 여러 지역이 동시에 들어가는 식으로 허가를 해주어야 집값을 높이지 않을 수 있습니다. 동시에 재개발이 들어갈 경우 이주에 따른 전셋값 상승을 우려하는 분들도 계실 것입니다. 그러나 전세값 상승과 단독으로 재개발이 들어갔을 경우의 집값 상승폭과는 비교가 되지 않습니다. 재개발 집값 상승폭은 몇 억, 10억 단위로 뜁니다. 전세값이 상승되면 집값도 오르겠죠. 그러나 어느 쪽이 더 많이 오를지, 어느 쪽이 집값 안정화에 도움을 줄지는 잘 따져보면 알 수 있습니다.

 

 

 

 

8. 가능성이 낮은 공약

 

• GTX D, E, F 노선 신설

• 임대차 33 법 폐지

• 역세권 첫 집 공공분양

• 청년 30만호 원가 주택

 

현재 GTX-A노선은 착공을 했습니다만 딜레이 되고 있습니다. GTX-B, C 노선은 착공 자체가 불투명한 상황입니다. 그런데 여기에 D, E, F 노선을 신설하겠다는 공약은 현실성이 없어 보입니다. 몇십 년 후에 될 가능성은 있겠지만 현재로서는 현실성이 없는 공약입니다.

 

임대차 3 법은 당연히 폐지해야 마땅한 법입니다. 그러나 이제는 거대 야당이 될 처지에 놓인 더불어민주당의 강력한 반대에 부딪칠 가능성이 높습니다.

 

역세권 첫 집 공공분양의 경우, 공공분양 자체가 수익성이 높지 않은데 역세권 토지주나 건물주들이 공공분양에 동의할 가능성이 거의 희박하다고 봐야 하겠습니다.

 

청년 30만 호 원가 주택을 공급하겠다는 공약인데요, 청년이 원가에 주택을 사서 5년 이상 거주하면 그 시세의 70%는 청년, 30%는 국가가 가져간다는 내용입니다. 현재 일반 주택 30만 호를 지을 곳도 많이 없는데 청년을 위한 주택을 짓는다는 것은 현실성이 떨어지는 공약입니다.

 

 

 

 

이상으로 윤석열 대통령 당선인의 부동산 주요 공약을 1, 2편으로 나누어서 살펴보았습니다. 가능성이 희박한 공약도 했지만, 대체적으로 부동산 시장이 활기를 불어넣을 수 있는 공약들이 보여서 기대감이 큰 편입니다. 가장 눈에 띄는 점은 규제가 완화될 것이며 대출한도가 풀릴 가능성이 높다는 점입니다. 물론 대출은 은행권에서 DSR을 풀어주어는 것이 관건이겠지만, DSR이 풀릴 경우 규제 일변도였던 지금보다는 부동산 시장이 훨씬 활기를 되찾을 수 있을 것 같습니다.

 

 

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CF> 용어 해설

LTV : Loan To Value ratio/담보인정비율/주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율.

주택담보대출비율. 만약 LTV가 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면, 빌릴 수 있는 최대 금액은1억 8천만 원이 된다.

 

DSR : Debt Service Ratio/ 총부채원리금상환비율

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠서 산출한다. 또는 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말한다.

대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함된다.

 

 

 

 

<함께 참고하면 좋은 글>

 

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